weinigwoorden.nl

‘Sonne, Luft und Haus für Alle’

Submitted by Luuk on Wed, 03/13/2019 - 14:20

Haal de grondprijs uit de bouwkosten, betaal de helft van een kleine aanvangswoning uit algemene middelen, introduceer bouwsparen voor modulaire uitbreiding van de woning. Zomaar enkele radicale gedachten om de woningmarkt open te breken. Uit 1932! Ik nam er kennis van in een prachtige uitgevoerd boek ‘Das wachsende Haus’. Eigenlijk begeleidt dit boek de tentoonstelling ‘Sonne, Luft und Haus für Alle’ die in 1932 in het westen van Berlijn werd gehouden. Aanleiding was de crisis op de woningmarkt en de onmogelijkheid voor startende huishoudens zich een woning te verwerven.

Het boek bevat voorbeeld ontwerpen van gerenommeerde architecten, Walter Gropius, Bruno Taut, Erich Mendelsohn, Otto Rudolph Salvisberg , Hugo Häring en anderen. Op zich al zeer de moeite waard. Maar ik werd vooral gegrepen door een fascinerende beschouwing van Martin Wagner. Hij is te beschouwen als de grondlegger van de tentoonstelling. Wagner snijdt vraagstukken aan die ook nu nog de nodige relevantie hebben. Mooi is dat hij daarbij de polemiek niet schuwt. De kleinste bouwopgave, betaalbaar voor huishoudens met een smalle beurs, is tegelijkertijd de aller moeilijkste.  Het is wel aan Wagner toevertrouwd hierover met een brede en grensverleggende beschouwing te komen. Hij was Stadtbaurat en zat in de directie van de grootste woningbouwcorporatie in Berlijn. Je zou kunnen zeggen dat Wagner zich vooral richtte op de kosten en organisatie van de woningbouw.

Als sociaaldemocraat maakte hij zich kwaad over de Mietskaserne in de benauwde binnenstad. Hij vond de erbarmelijke woonomstandigheden in de huurkazerne foeilelijk contrasteren met de woonkwaliteit in de luxueuze villa’s bijvoorbeeld in het zuidwesten van de stad. Arbeiders, huishoudens met lage inkomens waren veroordeeld tot de slechte kleine dure woningen. De huurkazerne leek het exclusieve domein voor de arbeider met een werkdag van veertien uur, de luxueuze villa in Zehlendorf voor een welgestelde kapitalist met een werkdag van nauwelijks twee uur. Tegen deze onrechtvaardigheid streed Wagner. Hij was van mening dat de arbeider mee moest profiteren van de welvaart waarvan voor hem de meest manifeste uiting de toename van vrije tijd was. Hij voorzag op termijn een vijfurige werkdag. En hij wilde beslist niet dat het arbeidersgezin deze vrije tijd zou moeten doorbrengen in die vermaledijde huurkazerne. De overheid droeg verantwoordelijkheid voor de aanleg van natuur, strandbaden, gymnastiekvoorzieningen, hij was erg gecharmeerd van de bewegende en sportende mens. En Wagner zag daarvoor vooral potentieel en ruimte aan de rand van de stad. Nou, dat paste prima bij zijn opvatting dat arbeidersgezinnen uit die benauwde binnenstad weg moesten.

Maar, op die voorkeurslocaties in de periferie was het nog niet zo eenvoudig goedkoop en betaalbaar te bouwen. En, dan komen we terug bij de tentoonstelling ‘Sonne, Luft und Haus für Alle’. In de kern etaleerde deze manifestatie  mogelijkheden om klein en in etappes te bouwen. De (kleine) aanvangswoning zou in stapjes uitgebreid moeten kunnen worden. Na aanschaf van de aanvangswoning  zou het huishouden zich via bouwsparen kunnen verzekeren van stapsgewijze uitbreiding van de woning. Zeg maar, in tien jaar van 20 m2 naar 80 m2. Dat vraagt, en dat schetst Wagner, volstrekt helder, een hele andere benadering van de stadsontwikkeling. Geen eindvormen  maar een stedenbouw die voortdurend ruimtes creëert of openhoudt voor die zich uitbreidende woningen. Want, naast de ruimte die ‘das wachsende Haus’ zelf vraagt, is er uiteraard de kwestie van de aanliggende infrastructuur en de vormgeving en maatvoering daarvan. Doordat Wagner zich de modulaire uitbreiding van woningen vooral in het horizontale vlak voorstelt, ligt er een zeer directe relatie tussen de woningbouw en het gebruik van ruimte. Zo stelt hij vast dat straten niet altijd meer volgens de officiële normen aangelegd moeten worden. Hij pleit voor zogenaamde ‘gangstraten’ waarvan  aanwonenden zelf de vormgeving en aankleding bepalen. In deze door hem geponeerde innige en dynamische symbiose tussen woningbouw en stadsontwikkeling pioniert Wagner ver voor de troepen uit.

Bovenal echter richt hij zich in zijn beschouwing op de bouwkosten. De prijs van een aanvangswoning van 25 m2 schat hij in 1932  op 6.500 mark. In een jaar of tien zou een gezin moeten kunnen doorgroeien naar een woning van 80 m2. De kosten daarvan becijfert hij op 15.500 Mark. Opvallend in zijn berekeningen is dat de transportkosten zo’n belangrijk onderdeel van de totale bouwkosten uitmaken. Wagner trekt daaruit de conclusie dat de arbeidskosten zoveel mogelijk in de fabriek moeten worden gemaakt en niet op de bouwplaats. Hij toont aan dat de bouwkosten per vierkante meter bij een kleine woning 30% hoger zijn dan de vierkante meter prijs bij een grotere woning. Dat vergemakkelijkt niet het klein en goedkoop bouwen. Ook wijst hij erop dat een vierkante meter laagbouw duurder is dan een vierkante hoogbouw. Gemiddeld is de prijs van een vierkante meter laagbouw 130 mark, in hoogbouw bedraagt die prijs 102 mark. Met het stijgen van de bouwhoogte neemt de prijs per vierkante meter af. Dat heeft het perverse gevolg, aldus Wagner, dat de woningbouw de hoogte inschiet en daarmee dwars op de onvervreemdbare menselijke behoefte aan zon, groen en bewegingsruimte komt te staan. 

Hij fulmineert tegen de hoogte van de grondkosten. Bij de aanvangswoning bedragen de grondkosten 1.500 Mark. Wagner ergert zich eraan dat aan grond zo gemakkelijk geld kan worden verdiend. Het louter bezitten van grond kan nauwelijks als prestatie worden gezien. Wagner vindt grondbezit een passieve productiefactor. In de grondprijs zitten elementen verwerkt die los staan van de kosten die de eigenaar voor de grond maakt. De grondwaarde is geen verdienste van de eigenaar, maar is een resultante van maatschappelijke ontwikkeling (zie ook: Christopher Dell: Ware: Wohnen). Zou je bij een aanvangswoning de grondkosten eraf halen, bespaar je in één klap 25 tot 30% op de bouwkosten. Al met al stelt Wagner vast dat de onderliggende (bouw) economische verhoudingen leiden tot een type woningbouw die haaks staat op de behoeften van het gemiddelde gezin. Die behoeften zijn laag, groen en flexibel. De markt biedt hoog, benauwd en gegoten in een starre onbeweeglijke ‘eindvorm’. 

Maar goed, wie betaalt uiteindelijk de rekening? Wagner postuleert dat lagere inkomens maximaal 20% van hun inkomen kunnen inzetten voor huisvesting. Idealiter zouden die huuropbrengsten kostendekkend voor de exploitatie moeten zijn. Dat is een belangrijk uitgangspunt van Wagner. Dat is ook één van de redenen dat hij zich zo druk maakt over de kosten van de bouw en met alle macht tracht die omlaag te brengen. Maar, gegeven de realiteit van de ‘vrije markt’ sleutelt Wagner aan andere knoppen om de betaalbaarheid te vergroten. De overheid heeft daarbij een belangrijke rol. Grondprijs en de helft van de kosten van de aanvangswoning zijn voor rekening van de overheid. Het verzamelde inkomen van een huishouden telt mee om binnen die 20% verhouding huur inkomen te blijven. Investeringen in de directe omgeving, infrastructuur en riolering, blijven beperkt en van bewoners wordt zelf actieve inbreng gevraagd in het vormgeven aan hun eigen buurt.  En binnen die huurquote van 20% moet ruimte worden gevonden voor bouwsparen. Dat houdt in dat een gezin bij de huurbetaling ook spaart voor bekostiging van de uitbreiding van de woning op termijn. Het faciliteren van deze uitbreiding vergt van de bouwsector een geheel andere organisatie. De weg van de producent naar de gebruiker is  te lang. Voor de eindgebruiker nestelen zich firma’s die halffabricaten, tussenproducten leveren met de nodige prijsopdrijvende effecten. Het ontbreekt, aldus Wagner, aan een algeheel productieleider. Een ondernemer die het product woning in al zijn onderdelen zelf fabriceert en op deze wijze ook expertise ontwikkelt om kostenbewust te bouwen. Bij deze ondernemer bestelt de eindgebruiker gestandaardiseerde huisonderdelen waardoor de aanvangswoning wordt uitgebreid en de woningproductie steeds meer op industriële leest wordt geschoeid.

Het ‘wachsende Haus’ start met een benodigd minimum aan woonruimte  maar de ruimtereservering moet gebaseerd zijn op een maximaal aantal meters benodigde grond. Dat past niet zo gemakkelijk in onze grondpolitiek.  Toch maar werken aan een ander grondbeleid?  Lees meer over speculatie, volkshuisvesting en misdaad in De Dikke Berlijn

Main menu

You are here

weinigwoorden.nl